人民币升值对房地产的影响

人民币升值问题

自2005年7月21日起，美元兑人民币交易价格调整为1美元/8.11人民币。我国已开始实行以市场供求为基础，参照一篮子货币进行调整的有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更加灵活的人民币汇率机制。 

我国将长期面临人民币升值压力。一方面，美国作为世界主要储备货币和货币货币国家，财政赤字和贸易逆差超过万亿元。此外，近期的次贷危机和次贷危机对美国经济造成了巨大打击。因此，可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势将继续下去；另一方面，庞大的外汇储备给国内经济运行带来沉重压力。根据央行公布的数据，截至2007年12月末，全国外汇储备余额为1.53万亿美元。随着外汇储备的不断增长，人民币投资的增加导致国内通货膨胀较为严重。 2007年CPI上涨4.8%，2008年3月CPI上涨8.3%。尽管多次提高存款准备金率，但仍未能阻止高通胀。因此，通过人民币的另一次适当升值来降低外汇储备的增速，或许是缓解当前通胀的一种方式。 

我国房地产市场现状

根据中国房地产业协会和国家统计局的数据，2007年，由于流动性过剩，土地收购价格和开发建设成本快速上涨，房价上涨预期，房地产占比上升投资、有效住房供给不足等原因是全国商品房价格普遍加速上涨。 1-4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅仍徘徊在5%至6%之间。 5月份涨幅超过6%，6月份涨幅超过7%，8月份涨幅8.2%，10月份涨幅9.5%，最高1< @0.5% 连续两个月在 11 月和 12 月。尽管年末部分地区房价出现了一定的回调震荡，房价环比涨幅开始回落，但总体上仍处于高位运行。从房价收入比来看，目前发展中国家的“合理房价”是国际公认的“房价收入比”的3到6倍。 >7.已经远远超过了普通居民的购买力。可以肯定的是，房地产市场泡沫的形成绝不是单纯满足自治需要的结果。其中，流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率和人民币升值导致外资投机性需求可能是高房价背后的主要因素。 

人民币升值对房地产的影响

房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中发挥着非常重要的作用。人民币升值必然会对房地产市场的决策机构产生重要影响。房地产市场需求主要分为两类：一类是真实需求，包括自主需求和投资需求；另一种是虚拟需求，即投机需求。一是从自住需求来看，我国正处于城市化加速发展时期，城镇居民住房结构升级和农村人口转移加剧了房地产市场需求。人民币升值意味着进口商品价格下降，拉低国内一般消费品价格，增加人民实际收入，增加购房可支配收入。其次，从投资需求来看，面对通胀威胁和负利率压力，储户将住房作为货币保值增值的手段。第三，人民币升值的投机性需求可能是推高房价的主要因素。资本本质上是逐利的。与看重房地产市场增长的投资需求不同，投机只是买卖差价的短期套利行为。目前，在人民币强势升值的情况下，直接投资项目和贸易项目下的大量热钱通过各种合法和非法渠道进入国内，并已转化为人民币资产，预计可以获得很大的升值和盈利空间。 

对供应的影响

人民币升值将增加开发商的土地储备价值，以及在建工程和存货的价值；货币价值的上涨也将降低房地产行业的建筑材料和住宅设备的进口价格，降低开发商的建设成本。人民币升值增强了外资进入房地产领域的信心。外资不仅直接购买物业，还直接加大与国内房地产企业的合作。一定程度上增加了房地产行业的资金来源。一些实力雄厚的公司甚至进行了直接投资。例如，凯德（中国）自1994年进入中国以来一直活跃于房地产投资开发市场，目前在中国的总投资已超过120亿元。房地产开发投资领域虽然面临监管压力，但投资回报率仍高达30%。因此，房地产开发仍是资本追逐的投资“地盘”。 

人民币升值效应对房地产市场的影响分析

预期效果

国际热钱之所以大量流入中国，主要是出于对人民币升值的预期。当一国货币升值时，如果在升值前将外币兑换成本币，一旦本币升值，投资者可以通过本币兑换外币获得与本币升值相对应的收益。这促使投资者追逐国家或地区的资产，而最吸引人的是股票和房地产，因为投资者不仅可以从人民币升值中受益，还可以从股票和房地产升值中获得收益。本身，可以说是一石二鸟。虽然从2005年汇改到2007年底，人民币累计升值幅度为12%，但这个升值幅度并没有达到国际游资对人民币升值的预期。从台湾和日本来看，1985年以来，新台币在台湾持续升值。与此同时，贸易顺差不断扩大，大量热钱流入台湾套汇，导致货币供应量大幅增加，热钱涌入房地产市场。价格像疯了一样飞涨。 1985年1美元兑换4<@0.6新台币，1992年达到1:24.52，7年内升值率达到70%。从日本的情况看，1985年日本《广场协议》签订后，日元迅速升值，从1美元升到240美元，1986年升到160美元，此后日本政府实施了错误的货币政策，造成了大量过剩货币。流入股市和房地产市场，造成巨大的经济泡沫。我国自2005年以来，房地产市场和股市同时大幅上涨，导致泡沫更加严重。应该说，这与国际游资的涌入有很大关系。 

从货币资本化率理论来看，在其他影响房地产价格和货币资本化率不变的情况下，当人民币已经实现预期升值但未达到预期升值率时，短期 大量国际游资涌入房地产市场。目前人民币升值幅度已达15%，但与国外金融机构预期的25%仍有一定差距，仍给热钱一个稳定的升值预期，且在放缓的情况下该预期将进一步加强。欣赏。根据购买力平价（PPP）理论和发展中国家的物价，人民币的理论汇率甚至达到了5.63元兑1美元（关世雄，2003）。从2008年开始，到2008年底）4月9日，人民币/美元=7.0025（中国人民银行），人民币汇率即将进入“6”时代。从房地产市场来看，在2007年10月以来股市大幅下跌的背景下，仍有大量热钱囤积在房地产市场，导致房地产价格持续高位运行。

通货膨胀效应

根据中国人民银行公布的数据，截至2007年12月末，我国外汇储备余额为1.53万亿美元，同比增加43.32%。大量外汇流入导致外汇持有量不断增加。宽松的货币环境和充裕的流动性为银行扩大信贷提供了金融条件，增加了金融宏观调控的难度。 2007年以来，存款准备金不断增加，但国内流动性并未得到缓解，导致通胀居高不下。在很大程度上，国际热钱的涌入导致外汇资金增加，大大降低了货币政策的效果。在高通胀的背景下如果人民币一直升值，为了避免通胀的损失，人们会倾向于抛售货币，投资于保值增值能力强的资产，赚太多钱追逐太少的资产，从而导致房地产泡沫的产生。 

这两年房价上涨比较快，泡沫也逐渐积累，远远超出普通居民的承受能力。住房问题事关国计民生，房地产市场事关国民经济健康发展。稳定房价、规范房地产市场已成为构建社会主义和谐社会、促进国民经济健康发展的重要方面。 

稳定人民币继续升值预期

自 2005 年 7 月汇率改革以来，人民币已升值 15% 以上。可以说升值速度比较快，给国际游资带来了强烈的预期，使得大量资金进入中国套利。人民币进入“6”时代后，要加强汇率监管，在尊重市场的同时，继续采取增加汇率弹性、改革现行外汇管理体制等必要措施，进一步延长人民币升值的时机，从而增加了国际资本的机会成本，减缓了热钱进入国内的速度。 

严格的税收和信贷政策

当前房价上涨主要受投资需求和投机需求推动。因此，要合理调节市场需求，促进房地产市场需求结构调整。综合运用信贷、税收等经济手段，遏制投机性炒房行为，严格控制投资性购房，继续对中小商品房和保障性住房给予税收优惠。比如在信贷方面，可以实行差异化的信贷政策，对不同类型的家庭采取不同的首付比例，对大户型的首付比例提高，对中小户型的首付比例相应降低。 这种差别化的政策，既可以遏制市场异常过热的住房需求，又可以充分满足中低收入人群的合法住房需求。在税收方面，可以适当增加契税，征收房地产税和空置税。当然，在实施这些政策时，也应考虑到对各主体的影响。如果过于严格，可能会导致房地产市场的萧条和金融风险的发生。 

加强对外资流入房地产市场的监管

目前，外资在房地产市场相对自由，投资环境宽松。针对这种情况，可采取以下措施加强对外投资监管。一是可以设置外资在房地产行业的投资额度，可以限制外资流入的速度和规模。二是规定了投资收益汇出的最短期限。这降低了外资流动性，增加了投机成本，有利于加强对国际资本外流的控制。加强对外资的监管尤为重要。当前的房价上涨主要是由庞大的流动性造成的。如果外资可以随意进出我国，后果不堪设想。如果外资大规模集体撤离，被巨额流动性推高的住房需求曲线可能会大幅下降如果人民币一直升值，政策维持的高房价势必回落。对于被房地产绑架的中国经济，如果忽视对热钱的监管，势必导致经济起起落落，甚至引发金融危机。 